Инвестору на заметку: вложения в объекты на раннем этапе строительства.
Практически каждый турецкий застройщик относительно своего нового проекта будет вам говорить, что цены на недвижимость в Турции растут, и на конкретный его объект будут постепенно повышаться с переходом на каждую новую стадию строительства и к окончанию строительства вырастут в цене примерно на 30%.
Это не ложь, действительно цены на турецкую недвижимость растут, а застройщик будет повышать цены по ходу продвижения строительства. Но если ваша задача не просто греть душу мыслью об этом, а совершенно конкретно перепродать объект недвижимость и при этом заработать, надо учитывать огромное количество нюансов.
Эти нюансы я не побоюсь вам подробно объяснить, поскольку никакого секрета здесь нет, скорее наоборот, это важный ликбез в задаче снятия навешанной на уши лапши.
Объектов на ранней стадии, способных принести вам реальный, а не потенциальный доход немного. Распознать их поможет только сравнительный анализ рынка и выявление соответствия следующим критериям:
1. Объект должен быть хорошим. Но естественно, судить его надо не своей меркой, а меркой среднего покупателя. То есть это должен быть эстетически привлекательный дом с развитой инфраструктурой, приличного качества, в хорошем районе. Сама квартира с оптимальным метражом и, что немаловажно, видом.
2. Стоимость объекта должна быть ниже рыночной. Сравнивайте объект как со строящимися аналогами, так и с готовыми. Если рынок затоварен аналогичными объектами по той же цене (либо вокруг много свободных земельных участков под потенциальное строительство аналогичных объектов), даже если конкретно ваш застройщик повысит цену, покупатели просто уйдут на другой объект. Конкурировать по продажам с застройщиками инвестору будет тяжело, поэтому его объект должен иметь неоспоримые конкурентные преимущества, в том числе по цене.
3. Предложение должно исходить от хорошего застройщика с грамотно выстроенным маркетингом. Я думаю, не стоит объяснять, что вложения в строящийся объект – это риск. Предложения от неизвестных компаний, неместных, у которых из портфолио на руках только красивые картинки должны быть сразу отвергнуты. Это не способ заработать, это манипуляции из серии «скупой платит дважды». Такой дом могут вообще не достроить, либо достроить не так, как вам обещали, либо не сдать и не получить искан. Все эти обстоятельства похоронят ваши инвестиции.
Ну, а хороший маркетинг застройщика – для чего же он нужен?
Дело в том, что застройщик хорошо и быстро продавая свои квартиры имеет возможность повышать на них цены, создавать определенный ажиотаж в пользу своего объекта. Объект будет на слуху, вы же сможете выжать свою пользу из рекламы застройщика. Если вы смогли приобрести на ранней стадии строительства достаточно дешевую квартиру, при наличии хорошей рекламной кампании вы можете быть уверены, что застройщик быстро распродаст другие дешевые квартиры (а в идеале вообще все квартиры), и на фоне оставшихся дорогих ваше предложение будет выглядеть привлекательно. А вот если маркетинг у застройщика провален, скорее всего, квартиры не будут продаваться нужными темпами, довольно долго в прайсах будут фигурировать варианты по тем же ценам, что приобрел инвестор, либо даже в условиях необходимости финансирования застройщик будет делать дополнительные скидки.
Особенности ценообразования или какую квартиру выбрать для перепродажи
В Аланье принято очень своеобразное ценообразование. Зная его нюансы, можно сделать правильный выбор.
На этапе распределения цен по этажам застройщик высчитывает себестоимость и желаемый уровень прибыли, получившуюся цену он ставит на средний этаж здания. Далее с каждым нижестоящим этажом цена чуть понижается, создавая привлекательные по цене предложения (которые близки к себестоимости и имеют самую низкую маржу прибыли). С каждым более высоким этажом цена повышается. Как правило, застройщики это обуславливают видом, потому что все остальные характеристики квартир (квадратные метры, комнаты, материалы, отделка) совпадают. Разница между первым и последним этажом составляет 20-30 тысяч евро. Это норма – переплата за вид, однако иногда даже на высоком этаже нет такого уж привлекательного панорамного вида.
Теперь проанализируем какие квартиры быстрее и лучше всего продаются.
Анализ показывает, что быстрее всего продаются именно недорогие квартиры, то есть те, что расположены на 1-3 этажах. Далеко не все готовы переплачивать за вид, поэтому видовые квартиры, как правило, остаются до самого завершения стройки и уже тогда кто-то, будучи очарован видом, приобретает их, пусть и задорого. Это варианты «для себя», но отнюдь не для инвестора.
Определенные минусы в себе скрывает и входной этаж. Где-то это реальные минусы: сырость, влажность, плохой вид, вопросы безопасности, а где-то это предрассудки, но как бы то ни было отбросим и его и получим, что в идеале по соотношению цены и предложения выбор инвестора должен упасть на 1-2 турецкие этажи.
У хорошего застройщика с продвинутым маркетингом к середине строительства первые 3 этажа точно должны быть проданы, цены в связи с продвижением стадии на оставшиеся квартиры повышаются. Таким образом, складывается ситуация существенной разницы в цене между квартирой, которая имеется у инвестора, и оставшимися квартирами у застройщика.
Приведу пример:
На рынке появляется проект в стадии планирования. Проект отвечает требованиям конкурентоспособности. Цены на 1+1 от 49 000 евро (входной этаж), далее с каждым этажом + 4000 евро.
Инвестор приобретает квартиру на 1-м этаже за 53 000 евро. Спустя год, у застройщика проданы первые 3 этажа, аналогичная квартира на 4-м с учетом повышения цены стоит 73 000 евро. Предлагая свой вариант за 63 000 евро, инвестор:
- выводит на рынок предложение, цена которого интереснее, чем у застройщика;
- зарабатывает порядка 20% дохохода, а скорее всего даже больше, поскольку цикл строительства и план рассрочки еще не завершен (если это середина строительства, то оплачено инвестором порядка 50% стоимости).
Что еще необходимо учитывать?
Задача застройщика – продать свой объект. Инвестор должен очень хорошо понимать, что выходя на контакт с застройщиком, все его предложения необходимо подвергать стороннему анализу. В задачу застройщика не входит обеспечить инвестору получение дохода, более того, продажей вашей квартиры он заниматься не будет (по крайней мере до полной продажи всех своих). Вряд ли застройщик сможет предложить альтернативы и честный анализ рынка.
Главный вопрос, который инвестор должен задать себе, это кто будет заниматься продажей его квартиры, ведь именно эта продажа принесет ему доход. Либо у него есть собственный потенциал в этом направлении, либо же ему нужна квалифицированная помощь риэлтора. Перед покупкой имеет смысл провести исследование, насколько объект будет интересен риэлторам.
Сколько реально можно заработать?
Уровень прибыли в подобных сделках не будет превышать 20% годовых. Обычно это 10-15%. Все цифры выше этого из разряда сказок венского леса.
Много это или мало?
С одной стороны, в отличие от совсем уж пассивного и не связанного с рисками рентного дохода в районе 5-6% годовых (и тем более если сравнивать в банковскими депозитами в евро где вам предложат 2-3% годовых) это совсем неплохой доход. Но, с другой стороны, это уже не совсем пассивный доход, это более или менее опосредованная предпринимательская деятельность. А значит, она связана с рисками.
С какими рисками?
- никто вам не даст гарантию продажи в определенные сроки, оперировать можно будет более длительными временными отрезками, измеряющимися месяцами и годами. Вы не сможете вытащить деньги, если они вам срочно понадобятся.
- безграмотно сделанное вложение заморозит ваш капитал надолго. Рынок турецкой недвижимости достаточно богат предложениями, и конечно, львиную долю покупателей забирают застройщики, организующие грамотный маркетинг. Непроданную квартиру необходимо будет содержать, платить за ее обслуживание, не забывать о налогах. С каждым годом в наше время технического прогресса дома морально устаревают и уже не могут продаваться по тем же ценам, что и новинки. Идеально для инвестора реализовать свою квартиру, купленную в стадии планирования, сразу или в течение года по завершении строительства.
--------------------
(инвестиции в недвижимость в Турции, , инвесторы Турции)