Инвестору на заметку: вложения на рынке вторичной недвижимости.

В прошлом номере я отвела большое внимание особенностям успешного инвестирования в строящиеся объекты. А сейчас хотелось остановиться на вложениях в объекты вторичной недвижимости с целью извлечения прибыли от их перепродажи.

Этот способ был приоритетным 3-4 года, когда в связи с кризисом европейцы (прежде всего англичане и ирландцы)  продавали за бесценок принадлежащее им жилье. Эти квартиры, которые представляли собой очень свежую вторичку (дома не старше пяти лет, сами квартиры, используемые только для отдыха на пару месяцев в году),  можно было успешно продать россиянам на фоне активного спроса в связи с тем, что цены от застройщиков были на порядок выше, а предложения практически идентичны.

Сейчас все изменилось. Несмотря на вяло текущий кризис, квартиры за бесценок (со скидкой более 50% стоимости) никто отдавать не торопится. А застройщики предлагают современные интересные объекты один краше другого с длительными рассрочками. Именно поэтому со вложениями во вторичку надо быть очень осторожными.

Сразу отбросьте все варианты со старыми турецкими домами – все, что на них можно заработать, это головная боль. Может быть, сильное повышение курса евро в России, Украине (что скрывать, граждане стран бывшего СССР в нашем регионе держат пальму первенства по покупке недвижимости в последние годы среди иностранцев) исключило с рынка покупателей бюджетной недвижимости, и остались в основном более-менее состоятельные люди, которые если и готовы платить, то за хорошие условия жизни.

Важный нюанс заключается в том, что за вторичку не предусмотрены рассрочки, расчет (наличный или с использованием ипотеки) осуществляется сразу, и потому предложение должно быть интересно настолько, чтоб вложить в него сразу существенную сумму денег. Если мы вкладываем в проект в рассрочкой на 2 года, у нас при правильном расчете есть вероятность сделать переуступку другому покупателю задолго до полной оплаты, тем самым претендуя на бОльший заработок в процентном отношении к вложению.

Например, квартира в строящемся доме стоит 50 000 евро, рассрочка 2 года. Мы оплатили за первый год 20 000 евро и продали квартиру с наценкой 10 000 евро. Таким образом, заработали 50% вложенной суммы.

Если это готовая квартира, то мы вложили сразу 50 000 евро и, продав ее на 10 000 евро дороже, заработали всего 20% от вложенной суммы.

Однако и на вторичном рынке можно успешно работать, если обратить внимание на следующее:

- Застройщики даже на ранних этапах строительства не будут продавать себе в убыток. Для них это коммерческий  проект. А вот на вторичном рынке такая ситуация вполне возможна: по личным или семейным обстоятельствам срочно нужны деньги. В этом случае цена будет на порядок, даже на три порядка меньше рыночной. Оценить выгоду можно, конечно же, путем сравнительного анализа. Убедитесь в правильной и полноценной выборке, обратитесь к независимым экспертам. Чтобы прибыль с такого проекта была не хуже, чем со строящегося, разница с рыночной ценой должна быть очень существенной;

- убедитесь относительно наличия и юридической чистоты документов. Бывает, что квартиру продают дешево в доме без искана. А может, причиной снижения цены являются проблемы технического характера, которые выявились, и в связи с их наличием продавец пытается отделаться от собственности. С другой стороны, здесь рисков намного меньше, чем в случае с вложениями в строительство, где главной проблемой является именно выбор правильного застройщика;

- выбирайте варианты, на которые имеются спрос. Это квартиры в современных комплексах (сите) в хорошем состоянии и в популярном месте. Еще раз отмечу, что спрос на вторичку сильно снизился в последние годы, поэтому вариант надо выбирать очень тщательно.

- учтите, что вторичку нужно будет обязательно оформить в собственность. Частный продавец – это не застройщик с хорошей репутацией, работая с которым можно максимально оттягивать оформление Тапу и затраты на них. Предусмотрите эти затраты при расчете возможной прибыли. Не забудьте предусмотреть также расходы на айдат, ведь комплекс уже жилой;

- зато такую квартиру параллельно с продажей можно будет сдавать в аренду. Скажу сразу, на практике наличие арендаторов сильно затрудняет показы, а, следовательно, снижает возможность быстро продать. Но все-таки организовать этот процесс реально, и тогда до перепродажи у вас будет возможность извлекать прибыль от сдачи квартиры в аренду. Такие квартиры, как правильно, имеют в качестве приятного бонуса мебель, так что вам не придется нести дополнительные затрату на обстановку для сдачи.

Nezihkent Sitesi

Другие авторские статьи Ольги Чаг о недвижимости можно почитать здесь http://www.holidayhomesclub.ru/turkey/blog/.